8 АПРЕЛЯ 2014
Офисы на окраине
В прошлом году подавляющая часть офисной недвижимости введена в эксплуатацию за пределами ТТК. Довольно много комплексов появится на отдалении от центра и в новом сезоне. В противовес не самому удобному расположению арендаторам и покупателям предлагаются комфортные рабочие места, инновации и качество. Тем не менее значительного спроса на эти площади не наблюдается. В чем же причина?
Против потока
Несмотря на то что фактор location по-прежнему актуален на рынке коммерческой недвижимости, окраинные объекты привлекают к себе внимание по нескольким причинам. «Практически все новые проекты в районе МКАД отличаются хорошим качеством и продуманной концепцией,— говорит Елена Шевчук, вице- президент по коммерческой недвижимости GVA Sawyer, журналу «Недвижимость & цены». — В них обеспечен максимальный комфорт как для ведения бизнеса, так и для отдыха. Удаленное местоположение компенсируется шаттл - басами и большим паркингом на территории».
По словам Елены Семенихиной, директора по развитию компании «ГЕМА Инвест», за МКАД можно найти бизнес - центры с коэффициентом парковочных мест 10 и даже 20 на 100 кв. м, тогда как в центре хорошим показателем для такой площади считается одно машино - место. Важным фактором является и то, что дорога до офиса идет в противоток основному трафику. Несмотря на ежедневные пробки, она все равно несколько легче, чем в центр.
Впрочем, главный козырь удаленных проектов — мощная инфраструктура. В частности, в БЦ RigaLand сотрудники компаний могут воспользоваться услугами делового отеля с тренажерным залом, бассейном, сауной, ледовым комплексом. В БЦ «Кантри-Парк» имеется собственный пляж с рестораном, яхт-клубом, летней сценой и т. п.
Кроме того, арендаторов заманивают сравнительно невысокими ценами. «Ставки в БЦ класса А за МКАД примерно в три раза ниже, чем в центре, а внутри кольцевой автодороги — вдвое меньше, — подтверждает Е. Семенихина. — При этом девелоперы стремятся выделиться. Комплексы зачастую отличаются более качественными характеристиками, чем центральные объекты».
Как отмечает Елена Мишина, директор по развитию «МИЭЛЬ — Коммерческая недвижимость», наибольшая экономия на ставках возможна в проектах, принадлежащих к сегменту редевелопмента или после капитального ремонта. Согласно данным компании, в общем объеме введенной в прошлом году офисной недвижимости доля класса А составила 6%, В+ — 29%, а на В- пришлись подавляющие 65%.
Точки роста
По словам Александра Артюхова, директора девелоперского направления ГК «Аури», пока в сегменте удаленных офисов наблюдается стагнация ставок. «Возможно, с выходом новых площадей в I и II кварталах 2014 г. на окраинах будет переизбыток объектов,— прогнозирует эксперт. — Вероятно, ставки и вовсе начнут снижаться. Так что удачным решением могут оказаться многофункциональные объекты, включающие в себя не только офисные, но и торговые, гостиничные и даже производственные площади».
Разница между ставками аренды в проектах классов А и В+ довольно существенна, в то время как по опциям они зачастую почти не отличаются. «Более выгодно арендовать помещения в бизнес - центрах категории В+, поскольку стоимость полностью соответствует заявленным характеристикам офиса»,— считает Олег Байкин, заместитель директора департамента брокериджа NAI Becar в Москве.
Более того, цены продажи на помещения класса А нередко завышены. Возможно, это одна из причин, по которой компании выбирают для себя вариант аренды, а не покупки. По данным Александра Ошурко, заместителя генерального директора компании Praedium, по этому пути идет подавляющее большинство крупных арендаторов в зоне ТТК-МКАД (порядка 90%). «Среди небольших фирм покупка и аренда в этой зоне распределяются в соотношении 50 на 50», — добавляет эксперт.
Спросите потребителей
Так кто же готов переехать на окраины из центра? «Покупателями и арендаторами помещений являются компании, которые приобретают помещения для собственного бизнеса,— считает Е. Орлова. — Им удобна данная дислокация с точки зрения логистики, близости к ключевым клиентам, транспортным магистралям, складам и т.д.». Кроме того, окраины прекрасно подходят для бэк - офисов крупных структур, коллцентров, а также организаций, занятых в сфере производства или логистики.
В то же время определенной сложностью может стать отсутствие личного транспорта у персонала (либо проживание на другом конце Москвы). Однако эта проблема, как правило, решается запуском шаттл - басов от ближайшей станции метро. Есть и другой препон: страх работодателя потерять квалифицированные кадры, ведь далеко не все психологически готовы выехать из центра города.
Некоторых арендаторов от переезда на периферию останавливает специфика бизнеса. «Высокотехнологичные организации с узко профилированными специалистами предпочитают центр, чтобы обеспечить транспортную доступность для максимального числа сотрудников,— рассказывает Е. Семинихина. — Кроме того, данная локация важна для консалтинговых компаний, фронт - офисов банков, юридических фирм — то есть сфер, где необходимо постоянное общение с клиентами». Впрочем, бывают исключения. В прошлом году компания «Лаборатория Касперского» приобрела в собственность все три строения бизнес - центра «Олимпия Парк», где ранее арендовала два здания.
Несколько лет назад считалось: рынок легко поглотит все появляющиеся на окраинах бизнес - центры, однако наделе ситуация не столь радужная. «Многие из офисных зданий в спальных районах пустуют,— рассказывает O. Байкин. — Сохраняется на высоком уровне и объем незаполненных площадей в зоне ТТК-МКАД». Причина — удаленность от метро и деловой жизни центра города.
Будущее окраин
По данным «Миэль — Коммерческая недвижимость», на 2014 г. за пределами центра Москвы запланирован практически такой же объем офисных площадей, как и в прошлом: всего будет реализовано 12 объектов. Несколько войдут в состав многофункциональных комплексов («Орбита-2», «Водный», «Кунцево Плаза»), один БЦ реализуют при ЖК Sky House. «Примечательно, что три бизнес - центра строятся на Ленинградском направлении (БЦ «Аэродом», МФК «Водный» и «Аркус III»), которое становится престижным офисным кластером»,— замечает Е. Мишина.
Большая часть новых проектов будет относиться к классам В и В+, однако прибавление ожидается и в категории А. «Рынок знает уже немало примеров размещения качественных БЦ на окраинах Москвы и за МКАД, — говорит Иван Татаринов, коммерческий директор компании GLINC0M, журналу «Н&Ц». — Абсолютное большинство центров такого класса расположено в западной части города. Думаю, тренд сохранится».
Недвижимость и цены |
