27 ФЕВРАЛЯ 2015
Как выгодно инвестировать деньги в коммерческую недвижимость Москвы
Нестабильная экономическая обстановка в стране побуждает россиян спешно искать выгодное применение своим сбережениям. Один из самых распространенных вариантов инвестиций - покупка квартиры. Между тем вкладывать деньги можно не только в жилую недвижимость, но и в коммерческую. При грамотном подходе торговые и офисные площади окупаются быстрее стандартных квартир и приносят владельцу стабильный доход даже в условиях кризиса.
Покупка коммерческой недвижимости - цена вопроса
К инвестициям в коммерческую недвижимость рядовые граждане относятся с опаской. Считается, что торговые и офисные помещения стоят существенно дороже жилья, а содержать подобные объекты - хлопотно. В какой-то мере эти страхи оправданны, но, если правильно выбрать коммерческое помещение, можно стать владельцем прибыльного арендного бизнеса.
Первое, что волнует потенциального инвестора, - цена вопроса. Средние расценки на коммерческую недвижимость в Москве действительно выше по сравнению с жилой - примерно на 20-30%. Но это лишь приблизительные показатели. Например, в ЦАО Москвы, а также в элитных жилых комплексах квартиры могут быть дороже коммерческих площадей. А при квартальной застройке в крупных ЖК и те, и другие метры часто стоят примерно одинаково.
Если говорить о помещениях в новостройках Москвы, то стоимость квадратного метра в зависимости от характеристик объекта составляет 130-200 тысяч рублей. Однако, поскольку метраж коммерческих помещений больше, то и вложения потребуются более существенные. Причем на стоимость недвижимости влияет не столько ее площадь, сколько география: наличие рядом оживленных магистралей, остановок общественного транспорта, станций метро. Также при выборе объекта следует учесть состав жителей района и доходы населения и узнать, есть ли рядом деловые и торгово-развлекательные центры. Ведь даже если помещение расположено в удачном месте, сдать его в аренду в условиях конкуренции может быть непросто.
По оценкам экспертов, ликвидный коммерческий объект обойдется примерно в 10-15 млн рублей. Если у инвестора нет средств на покупку качественной коммерческой площади, возможно, лучше не рисковать и вложиться в привычное жилье. Однако можно найти и более доступные варианты - в пределах 5-6 млн рублей за помещение площадью 40-50 кв. м. Кроме того, можно сэкономить до 40% от стоимости объекта, купив недвижимость в ЖК на старте продаж. В этом случае на первый план выходит надежность застройщика и готовность инвестора ждать. Ведь пока дом не заселен, коммерческая площадь вряд ли будет приносить прибыль, а за ее содержание все равно придется платить.
Какие помещения лучше приобретать
Определившись с бюджетом, покупателю необходимо подумать о назначении приобретаемого объекта. По мнению экспертов, частному инвестору в первую очередь стоит обратить внимание на помещения формата street retail. Их главные плюсы:
• широкий круг арендаторов (в таких помещениях обычно размещаются магазины, банки, аптеки, кафе, офисы мобильных операторов ит.п.);
• быстрая окупаемость (при отсутствии простоев);
• возможность получать высокий и стабильный доход.
Такие помещения занимают первые или цокольные этажи жилых домов и являются самыми востребованными у арендаторов. Ведь если объект street retail удачно расположен, он приносит владельцу бизнеса хороший доход за счет большого потока пешеходов.
Однако покупка «уличной» недвижимости дорогое удовольствие: ее стоимость может быть выше офисной почти в десять раз. Покупатель может сэкономить, выкупив обычную квартиру на первом этаже, чтобы впоследствии переоформить ее в нежилое помещение. Однако владельцы такой недвижимости прекрасно понимают ее преимущества и часто сильно завышают цены. Кроме того, обычно самые ликвидные помещения раскупаются самими предпринимателями для организации бизнеса.
Другой популярный тип коммерческой недвижимости - офисы. По словам Александра Болотова, генерального директора компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость», самые доступные предложения сконцентрированы на востоке Москвы, где сохранился большой объем промышленной застройки. Теперь же эти здания переформатируют под коммерческие площади. «Например, офисное помещение размером 13 кв. м на третьем этаже трехэтажного административного здания в районе станции метро «Авиамоторная» можно купить за 1,75 млн рублей», - поясняет специалист.
Достаточно большое количество бюджетных офисов располагается на первых этажах жилых домов вблизи конечных станций метро. Как рассказывает Александр Болотов, за 1,7 млн рублей можно приобрести офис площадью 20 кв. м, расположенный в цокольном этаже пятиэтажного дома на Береговой улице (район станции метро «Водный стадион»).
Самые же доступные варианты офисных помещений встречаются на территории Новой Москвы (например, нежилое помещение площадью 18 кв. м в цокольном этаже нового жилого дома в городе Троицк на улице Заречной предлагается за 990 тысяч рублей) и Московской области. По данным Александра Болотова, генерального директора компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость», за пределами столицы, располагая бюджетом до 2 млн рублей, можно приобрести отдельно стоящее административное здание.
Однако прежде чем вкладывать деньги в покупку стандартного офиса, нужно взвесить все плюсы и минусы и четко представлять себе круг потенциальных арендаторов. Такие объекты далеко не всегда могут похвастаться высокой конкурентоспособностью, особенно в условиях сегодняшней экономической обстановки. Исключение составляют небольшие помещения в центре города, которые охотно арендуют нотариусы, адвокатские конторы, туристические фирмы.
Еще один вариант инвестиций в коммерческую недвижимость - покупка складского помещения. Однако здесь есть несколько нюансов: сдать в аренду отдельно стоящее помещение не так-то просто, ему потребуется собственная охрана, подключение к коммуникациям, дополнительное оборудование. А конкурировать с большими складскими комплексами частному инвестору сложно. Поэтому, если удастся приобрести подходящее помещение по сходной цене, его можно переоборудовать под сервис, шиномонтаж или автомойку и только потом искать арендатора.
Гдеэтотдом.Ру | 
