18 МАЯ 2015
Подпольный бизнес
Предприимчивые арендаторы из любого свободного помещения в жилом здании готовы сделать конфетку.
В сознании большинства наших сограждан подвал долгое время ассоциировался с тёмными, сырыми помещениями под домом. В лучшем случае, его задействовали коммунальщики: хранили мётлы, лопаты, стройматериал для текущего ремонта. В худшем эта вотчина принадлежала одичавшим животным, прежде всего кошкам. Иные нынче времена...
«Золотое дно»
Перемены в нашей стране мы связываем с перестройкой, которую затеяли ещё при генсеке компартии Михаиле Горбачёве. Тогда самым определяющим лозунгом стал «разрешено, что не запрещено». При бурном развитии предпринимательской деятельности заполнить пустующие подвальные помещения стремились многие, чаще всего переступая рамки закона.
Вот и замки на дверях в подвальные помещения стали исчезать, а входы приобретать вполне цивильный вид. Правда, раньше других использовать бесхозные помещения под «непроизводственные нужды» решились начальники жилкомконтор. Говорят, бизнесмены из них оказались ещё те - деньги в прямом и переносном смысле у них валялись под ногами!
Это потом уже спохватились владельцы квартир: а с какой это стати, стали твердить особо дотошные, у нас в подвальном помещении разместился склад (магазин, пельменная, парикмахерская, сапожная мастерская и проч.)?
«Подвальные помещения, действительно, имеют коммерческую привлекательность преимущественно там, где существует дефицит коммерческих объектов (торговля и обслуживание) при наличии платежеспособного спроса и интенсивного пешеходного и автомобильного трафика, - рассказывает Дания Сулейменова, руководитель направления жилой недвижимости Ассоциации компаний, обслуживающих недвижимость (АКОН). - В старом жилом фонде технические помещения часто воспринимаются собственниками как вынужденное обременение, при отсутствии контроля захламляются и используются для самых разных нужд. В то же время, собственники часто не знают, как извлечь из них прибыль, при отсутствии контроля от собственников или управляющей организации, этим пользуются недобросовестные управляющие, сотрудники УК, ТСЖ, ЖСК незаконно сдавая помещения в аренду, собирая в свой карман платежи за рекламные конструкции на здании и т.д.».
А вот как комментирует ситуацию адвокат Олег Сухов: «Использование подвальных помещений зависит от их статуса и принадлежности. Если права на подвальные помещения зарегистрированы за определенным собственником, он вправе ими распоряжаться по собственному усмотрению с предварительным получением соответствующих лицензий и разрешения, необходимых для определенного вида деятельности. Согласия собственников дома в данном случае не требуется».
В лихие 90-е во вторичном фонде Москвы, как выяснилось, многие технические помещения в зданиях были зарегистрированы в Росреестре на физических и юридических лиц. В дальнейшем приватизированные или выкупленные по договорам аренды нежилые помещения в подвалах переоформлялись в собственность всё новых и новых покупателей. Кроме того, в некоторых домах велась реконструкция и часть помещений отходила в собственность тех инвесторов, которые её осуществляли.
«Если подвальные помещения не зарегистрированы за определенным лицом, - продолжает Олег Сухов, - то возможен спор о том, кому они должны принадлежать - собственникам дома или тому субъекту РФ, на территории которого располагается дом. Так, например, по Уставу Москвы все не зарегистрированные объекты недвижимости, расположенные в столице, принадлежат ей по праву собственности».
Юрист при этом уточняет, что надзорные органы, призванные следить за соблюдением законного использования и эксплуатации подвальных помещений, например, такие как МЧС, СЭС, пожарная инспекция, Роспотребнадзор, вправе осуществлять проверки целевого использования подвальных помещений на предмет законности и наличия соответствующих разрешений и лицензий, при отсутствии которых налагать административные взыскания или обращаться в суд с требованием о приостановлении или прекращении деятельности.
В полном ассортименте
Управляющий партнер консалтинговой компании DNA Realty Антон Белых считает, что в подвале жилых домов можно осуществлять практически любой вид коммерческой деятельности. «Чаще всего, это частные магазины продуктов, товаров для дома, штор, одежды и обуви, магазины одной цены, зоомагазины, парикмахерские, массажные салоны, школы танцев, школы иностранных языков, мини-спортзалы и даже кафе и рестораны», - говорит эксперт. Основным плюсом таких заведений является их близость к целевой аудитории, то есть каждый местный житель может, условно говоря, в тапочках спуститься из собственной квартиры и купить хлеб или корм для попугая.
Генеральный директор «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость» Александр Болотов, между тем, утверждает, что далеко не каждый подвал можно переоборудовать под магазин или какое-то другое коммерческое предприятие. «Большое значение имеет наличие домовых коммуникаций (трубы отопления, водоснабжения), высота потолка, планировка помещения и размещение входной группы, - приводит в доказательство он. - Чтобы сделать подвал ликвидным, некоторые собственники углубляются вниз и увеличивают высоту потолка, очищают стены до кирпича и обрабатывают его (сейчас это модно), расширяют входную группу, облагораживают прилегающую территорию».
По словам директора по эксплуатации Sperry Van Ness Eastward Property Management Ивана Соколова, переоборудование подвала под нужды местных жителей - задача достаточно сложная, требующая согласования с городскими властями. «Для полноценного использования подвала необходимо определить, к какой категории относится помещение, - разъясняет эксперт. - Если подвал технический, т.е. в нём расположены инженерные системы и техническое оборудование, то для его эксплуатации потребуется внесение изменений в существующие системы, например, изменение первоначальных трассировок для увеличения площади. В данном случае также потребуется проектирование системы вентиляции и дымоудаления, необходимо согласовать дополнительные технические и тепловые нагрузки. Изменение функционального значения подвала требует больших капитальных затрат и не всегда оправдывает ожидания».
Жанна Лопухова, руководитель отдела продаж компании Sminex, отметила некоторые ограничения на открытие коммерческих заведений в подвалах и на первых этажах домов: «Это наличие зоны разгрузки, а если планируется продавать алкоголь, то площадь должна быть от 50 квадратных метров и необходимо соблюсти расстояние от образовательных и медицинских учреждений».
К слову, далеко не все помещения даже на первых этажах пригодны для открытия условного магазина или аптеки. «В современных жилых комплексах, где практикуется квартальная застройка и территория огорожена, разумнее вынести коммерческие площади в отдельные торговые и бизнес-центры, находящиеся за охраняемой территорией комплекса», - говорит руководитель отдела маркетинга Sezar Group Елена Карпова.
«В любом случае управляющие компании стремятся эффективно использовать незадействованные технические этажи для удобства обслуживания своих объектов как жильё для дворников-гастарбайтеров и уборщиц, для складирования уборочного инвентаря и бытовой химии, и даже для расположения своего офиса», - заключает Дания Сулейменова.
Вот такой вам андеграунд!
По мнению Антона Белых, подвальные помещения занимают в основном те арендаторы, у которых низкорентабельный бизнес. Они либо не хотят, либо не могут платить арендные ставки за первые этажи здания. «Для покупателя спуск в подвал - определённое неудобство, поэтому проходимость магазинов, расположенных в подвалах всегда ниже, чем на первом этаже, - комментирует он. - Однако многим арендаторам это не так важно, так как для них важнее экономия на аренде, чем статусность расположения. Зачастую, именно благодаря недорогой аренде магазины или рестораны в подвалах предлагают товары и услуги по ценам ниже, чем у конкурентов, что привлекает потребителей, несмотря на неудобные спуски».
Каковы же арендные ставки данных площадей? «Это зависит от конкретного помещения, - говорит Александр Болотов. - В целом стоимость подвальных метров начинается от 1 тысячи долларов за кв. м. Сравнительно небольшая плата является хорошим подспорьем для владельцев бизнеса в условиях кризиса».
Антон Белых подтверждает мнение коллеги. «Помещения в подвале дешевле в 1,5-3 раза тех, что на первых этажах зданий, - говорит он. - Например, я знаю площадки, где первый этаж сдается за 1,5 млн рублей в месяц, а подвал под ним с отдельным входом аналогичной площади - за 400 тыс. рублей».
Тем не менее, бизнес есть бизнес. И вот уже практически все подвальные помещения центра Москвы заполняются вполне приличными заведениями, мало того, многие из них являются в некотором роде знаковыми. Относится это к уютным кафешкам и недорогим ресторанам, музыкальным клубам или танцевальным школам. Работают они, как правило, до 23 часов. А их владельцы для того, чтобы привлечь свой круг посетителей, апеллируют оригинальными «фишками» - эпатажным оформлением интерьеров и входных групп, применением различных скидок и льготных условий при обслуживании.
И вряд ли удивит прогуливающегося по вечерним улицам центра столицы «живая реклама» в виде пузатого медвежонка или матрёшки, достаточно вежливо и в то же время назойливо вручающих приглашение посетить кафе, где «выпить фирменный коктейль и вкусить воздушное пирожное». Или послушать концерт начинающего барда. А для этого всего-то навсего - спуститься по ступенькам вниз в соседнее заведение.
Квадрум |
