1 ИЮНЯ 2015
Мегарантье
Как Москва пытается подмять под себя рынок коммерческой аренды.
Кризис полностью перекроил рынок аренды коммерческой недвижимости в Москве и области: застройщики, ранее занимавшиеся исключительно продажей нежилых помещений, идут в несвойственный им сегмент аренды, а столичные власти рассматривают возможность создания единой компании, которая будет специализироваться на сдаче в аренду коммерческой недвижимости. «Уже известны случаи, когда девелопер для увеличения спроса на коммерческие объекты первых этажей сдает их в аренду, а не выставляет на реализацию.
К примеру, ГК «Мортон» создала специальную структуру, занимающуюся непосредственно сдачей в аренду подобных площадей. В перспективе именно арендный бизнес будет наиболее выгодным для застройщика в сегменте коммерческой недвижимости», - поясняет генеральный директор «Метриум групп» Мария Литинецкая.
В ГК «ПИК» наряду с продажей коммерческой недвижимости также предлагают взять объекты в аренду. «Ничего подобного еще год назад представить себе было нельзя: застройщики, за редким исключением, никогда не занимались сдачей в аренду коммерческих помещений. Это не их бизнес. Но снижение спроса со стороны покупателей заставило девелоперов задуматься об открытии параллельного направления, в противном случае, помещения станут простаивать и необходимо будет идти на существенные скидки, к которым застройщики пока не готовы», - отмечает официальный представитель агентства недвижимости «Красная горка». Однако важно понимать, что такую отдельную структуру могут позволить себе только крупнейшие игроки рынка с внушительным портфелем коммерческих помещений. Все остальные будут либо передавать эту функцию на аутсорсинг аффилированным риелторам, либо отдавать площади городу и области под социальные объекты.
Московское «нежилье»
Источники «Ко» утверждают, что столичное правительство на фоне значительного снижения спроса на коммерческую недвижимость намерено практически отказаться от ее продажи и даже создать отдельную структуру, которая станет заниматься арендой площадей, находящихся в собственности города. «На днях я с удивлением узнал, что помещение, о покупке которого я вел переговоры последние несколько месяцев, будет передано в собственность города. Более того, мне сообщили, что коммерческие площади в этом районе Москвы больше продаваться не будут», - рассказал «Ко» предприниматель, все свободные средства в последние несколько лет инвестирующий в покупку коммерческих помещений на первых этажах жилых домов в новых микрорайонах.
У столичного правительства уже есть ГУП «Московский городской центр арендного жилья», которое тоже занимается сдачей в аренду нежилых площадей. Однако количество объектов у него невелико. «Доля площадей, принадлежащих городу, в общем объеме предложения достаточно мала», - подтверждает генеральный директор компании «МИЭЛЬ - Коммерческая недвижимость» Александр Болотов.
В этих условиях нарастить портфель можно, только получая «нежилье» от застройщиков, сейчас считающих его фактически неликвидным товаром. Источник «Ко» утверждает, что для управления всем этим хозяйством будет создана отдельная структура, но ни подтвердить, ни опровергнуть эту информацию, обратившись с запросом в столичное правительство, мы не смогли.
Источник в правительстве Московской области рассказал, что тоже не слышал о подобных инициативах, более того, считает их реализацию нецелесообразной. «Создавать подобную огромную структуру - это по меньшей мере странно. Вы представляете, какая будет коррупционоемкость подобного окологосударственного бизнеса! Подобный опыт уже был, когда пытались создать единый регулятор в сфере наружной рекламы. Но история показывает, что правильно регулировать ценообразование может только рынок», - комментирует источник.
Он также утверждает, что подобные проекты не рассматриваются и в Московской области: «Московская область в восемнадцать раз больше Москвы, даже с учетом новых территорий, и создать единую компанию, которая контролировала бы аренду и в Люберцах, и в Сергиевом Посаде, попросту невозможно. Какой для этого потребуется штат, какие затраты? Это абсолютно бесперспективно», - заключает чиновник. Однако информацию о том, что Москва намерена консолидировать в своих руках значительную часть коммерческой аренды, «Ко» подтвердил на условиях анонимности представитель одной из строительных компаний.
«Для создания экономического эффекта и пользы для жителей города было бы полезнее, если бы город отдал данные помещения в руки профессиональных УК/инвесторов/собственников. А лазейки для коррупционеров всегда можно найти в случае наличия монополии», - комментирует слухи о создании в рамках столичного правительства мегарантье руководитель отдела аренды коммерческой недвижимости MR Group Любовь Назарова. «Чисто теоретически смысл в этом есть (в создании отдельной компании при правительстве Москвы. - Прим. «Ко»): если в одном из новых районов Москвы стоимость аренды от муниципалитета составляла 450 руб. за квадратный метр в месяц, в субаренду это же помещение тут же сдавалось по 1500 руб. за «квадрат».
Казна недополучала колоссальные суммы», - говорит на условиях анонимности представитель одного из региональных агентств недвижимости. Причем сдавались помещения с масштабными нарушениями: они все имели целевое назначение, но там, где предполагалось открывать аптеку или предприятие социально-бытового назначения, неожиданно появлялся очередной продуктовый магазин. Причем администрация района повсеместно закрывала глаза на такие нарушения.
Более того, арендаторы утверждали, что для получения помещения по столь привлекательной ставке (450 руб. за «квадрат» в месяц) им необходимо было «отблагодарить» близких к администрации людей. Получается, что даже нынешняя схема тоже не без изъянов? «Действующая сейчас схема торгов по объектам коммерческой недвижимости в Москве действительно небезупречна, но она куда более прозрачна, чем та, которая была во времена Юрия Лужкова, когда помещение в центре можно было получить в аренду от города по ставке в три-четыре раза ниже рыночной», - отмечает директор по развитию одного крупного столичного агентства недвижимости, пожелавший остаться неназванным.
Отбить за десять лет
Причины столь масштабных изменений на рынке банальны: в период кризиса малый и средний бизнес, который был одним из основных клиентов на покупку мелких объектов коммерческой недвижимости (50-150 кв. м), оказался не в состоянии привлекать банковские кредиты под такие приобретения. Да и обороты у бизнеса снизились, следовательно, крупные вложения отложены до лучших времен.
«В 2011-2012 гг. наблюдался своего рода ажиотаж в сегменте свободных помещений - застройщики закладывали такие объекты даже на вторых и третьих этажах жилых домов, - рассказывает руководитель отдела коммерческой недвижимости Est-a-Tet Елена Мишина. - Однако далеко не в каждом жилом комплексе, тем более на вторых и третьих этажах, такие помещений будут востребованы». По ее словам, жилая и коммерческая недвижимость в целом находятся в конфликте интересов. Для жилого дома большим плюсом будет обособленная и закрытая придомовая территория, удаленность от оживленных дорог и транспортных магистралей, наличие лесного массива или парка.
Для ликвидного коммерческого помещения, напротив, необходим хороший пешеходный и автомобильный трафик, поскольку генерировать клиентский поток только за счет жителей комплекса довольно сложно. «При этом некоторые застройщики промахнулись не только с количеством, но и с форматом помещений. Среди арендаторов коммерческих помещений востребованы или небольшие помещения площадью до 100 кв. м для небольшого ритейла, или, напротив, площадью свыше 1000 кв. м для крупных торговых сетей, - поясняет Елена Мишина. - Таким образом, уровень вакантности в коммерческих помещениях в жилых комплексах с наступлением кризиса вырос и до полной экономической стабилизации, скорее всего, будет расти, в силу стремления многих компаний к оптимизации бизнеса».
«Рынок коммерческой недвижимости сегодня переживает далеко не самые лучшие времена. Как и в предыдущий кризис 2008 г., этот сегмент пострадал первым. Сегодня мы наблюдаем значительное сокращение спроса. Это коснулось и объектов, расположенных на первых этажах жилых зданий. Предложение на рынке коммерческой недвижимости значительно превышает спрос», - констатирует Мария Литинецкая.
Тем не менее какого-либо массового вброса в продажу нежилых площадей не наблюдается, то есть собственники не пытаются избавиться от своих активов. Конечно, многое зависит от ситуации. Если кто-то приобретал коммерческие помещения на первом этаже для собственного бизнеса, который «не пошел», то в таком случае объект обычно выставляется на продажу или сдается в аренду. «Кто-то снижает цены, чтобы привлечь клиента. Другие собственники заняли выжидательную позицию. В целом, несмотря на падение рынка, паники не наблюдается», - отмечает Мария Литинецкая.
Однако и особого ажиотажа в продажах тоже. Если раньше в Московской области можно было найти коммерческие помещения со сроком окупаемости шесть-восемь лет, то теперь сроки отбития вложений увеличились до десяти лет и более. В этих условиях те, кто приобретает помещения для арендного бизнеса, зачастую отказываются от новых покупок. «Сейчас проще и надежнее положить деньги в банк на депозит, чем искать арендатора, делать ремонт, согласовывать рекламные конструкции», - рассказывает один из инвесторов.
Выждать или продать?
Ситуация на рынке аренды коммерческих помещений в Москве и области сейчас действительно непростая. «С ноября прошлого года в среднем падение арендных ставок в сегменте помещений свободного значения составило 20-30% в долларовом эквиваленте. Сейчас сетевые ритейлеры начали процесс дифференциации и оценки эффективности всех точек присутствия. Ряд сетевых магазинов закрывает свои менее успешные точки и сосредотачивается на повышении качества в более эффективных представительствах», - говорит Елена Мишина. Экстенсивное развитие сменяется интенсивным.
Многие представители малого и среднего бизнеса предпочли занять выжидательную позицию, поскольку при такой высокой волатильности валют сложно было в принципе определиться с ценовой политикой и ситуацией на рынке. Однако сейчас и у собственников, и у арендаторов появились поводы для сдержанного оптимизма: во-первых, традиционный весенний рост деловой активности, во-вторых, тенденция по укреплению рубля, в-третьих, массовый переход рынка к рублевым ставкам. «В настоящее время такие помещения используются в основном с целью аренды, в собственность выкупаются редко. Спрос на них средний. Арендные ставки на такие объекты (особенно на выходе из метро) еще достаточно высокие, и срок экспозиции может занимать от двух до шести месяцев, - высказывает свою точку зрения Александр Болотов. - Так как основная масса коммерческих помещений располагается в панельных домах (кабинетная планировка), то арендуются они по преимуществу под открытие аптек, суши-баров, салонов услуг связи, ломбардов».
Но даже эти традиционные арендаторы не спешат выкупать помещения. Во-первых, застройщики предоставляют очень небольшой выбор планировок и площадей, а покупать, допустим, ломбарду помещение площадью 100 кв. м не имеет никакого смысла - слишком много для такого бизнеса. И напротив, сетевые аптеки никак не могут разместить свой формат в помещениях с комнатной планировкой и площадью чуть более 100 кв. м. А именно таких помещений большинство в новых микрорайонах Москвы и области. Что с ними делать в нынешних условиях, не знают ни застройщики, ни владельцы, приобретавшие их для ведения арендного бизнеса.
«Представьте, что в 17-этажном доме с семью-девятью подъездами порядка двадцати нежилых помещений площадью от 75 до 150 кв. м. Что там можно открыть? Два-три магазина продуктов, пару парикмахерских, одну-две аптеки, еще около пяти помещений займут магазины промтоваров, одежды, предприятия сферы услуг. Куда девать оставшиеся десять помещений?» - недоумевает представитель агентства недвижимости «Красная горка». С такой проблемой и девелоперы, и покупатели нежилых помещений столкнулись практически во всех новых районах Москвы и области с массовой застройкой. Продавать эти помещения дешевле, чем квартиры аналогичной площади, не готовы застройщики, а сдавать их в аренду со сроком окупаемости более десяти лет не хотят уже владельцы, выкупившие площади до кризиса. Возможно, выходом из данной ситуации действительно может стать передача таких объектов муниципальным властям или формирование собственных отделов аренды коммерческих помещений в рамках крупных застройщиков.
Компания |
