16 ИЮНЯ 2015
Легко ли стать рантье
Жить за счёт аренды - мечта многих, но насколько она выгодна?
Стать рантье и жить за счёт дохода от сданной в аренду недвижимости - весьма привлекательное занятие. Однако прежде чем что-то сдать, надо это что-то купить. Что же сегодня следует приобрести, чтобы арендный бизнес был выгоден?
Сдать в аренду можно любую недвижимость, от премиального бизнес-центра до подвала, но доход, естественно, будет разный. И здесь не стоит ожидать, что большие инвестиции принесут однозначно больший доход. Скорее, наоборот. Почти все эксперты рынка обращают внимание: чем выше вложения, тем ниже доходность.
Арендный же рынок Москвы делится на рынок аренды жилья и аренды коммерческих площадей. Эти рынки отличаются, поэтому рассмотрим каждый из них отдельно.
И ежу понятно
Рынок аренды жилья понятен всем. Практически каждый знает, что лучше всего сдаются однокомнатные и двухкомнатные квартиры у метро. Этот товар востребован даже в кризис. Безусловно, доходность при этом небольшая, но зато она есть всегда.
Роман Зеленский, и.о. руководителя департамента аренды компании «НДВ-Недвижимость», сообщает: «Владельцы обычных однокомнатных квартир эконом-класса могут рассчитывать на 30 тыс. рублей в месяц, двухкомнатных - 40 тыс. рублей. В самом лучшем положении находятся собственники квартир, находящихся в хорошем состоянии и расположенных в пешей доступности от метро. Отсутствие старой мебели и советских ковров также повысит привлекательность объекта на рынке. Достаточно убрать всё лишнее, повесить шторы, поставить недорогую, но желательно новую мебель, и обеспечить минимальный набор бытовой техники».
Одним словом, если у вас есть лишняя квартира, то вы вполне можете заиметь дополнительный доход. Стоит отметить, что квартиры в доступном ценовом сегменте всегда могут найти арендатора, особенно, если собственник не заламывает цены и не лелеет несбыточных надежд.
Если же вы собираетесь приобрести жильё, чтобы в последствии его сдавать, то не стоит ожидать большой доходности. Мария Онучина, директор департамента управления объектами NAI Becar, сообщает, что доходность от сдачи квартир - 3-5 % годовых. Наталья Сивко, управляющий директор компании «МИЭЛЬ-Аренда», сообщает, что существует формула, позволяющая рассчитать доход от сдачи в аренду: разница между годовой стоимости найма и 13 % НДФЛ (или 6 %, если оформлено ИП) сперва умножается на 100, а затем полученный результат делится на сумму стоимости покупки и стоимости дополнительных вложений. Причём, этот расчёт ведётся без учёта коммунальных платежей и налога на имущество. К дополнительным же вложениям относится ремонт, покупка мебели и бытовой техники.
Не стоит также думать, что элитные квартиры обеспечивают владельцам более высокий доход. Естественно, их арендная ставка выше, но и изначальные вложения весьма велики, да и найти арендатора не так-то легко. Кроме того, в кризис в первую очередь ставки падают именно на премиальном рынке. По данным IntermarkSavills, арендные ставки на апрель 2015 года упали примерно на 27 % в валюте по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Однако в стабильные времена сдача в аренду элитных квартир весьма неплохой способ заработка. Дмитрий Халин, управляющий партнёр IntermarkSavills, считает: «Доходность от сдачи в аренду элитных квартир сопоставима со ставками по долгосрочным валютным депозитам Сбербанка РФ, ВТБ 24 и других высоконадёжных банков. В среднем, она составляет 4 %, но по отдельным объектам может достигать 6-7 %. Впрочем, у квартир есть и другое неоспоримое преимущество перед депозитами - в долгосрочной перспективе растёт как стоимость самой квартиры, так и ставка аренды. Таким образом при сроке инвестирования, например, в 5 лет валютный вклад принесёт около 15-20 % дохода, а инвестиционная квартира совокупно - порядка 30-35 %». Безусловно, это идеальная картинка, которая в наше нестабильное время кажется далёкой от реальности.
Именно поэтому Вадим Ламин, управляющий партнёр агентства недвижимости SPENCER ESTATE, считает, что покупать жильё для сдачи в аренду сейчас не выгодно, а если и делать это, то только в сегменте недорогой недвижимости, так как именно она просела меньше всего, а, кроме того, именно в этот сегмент сместился спрос из более дорогих предложений.
Сдавать в аренду можно не только городскую квартиру, но и загородный дом, однако, здесь всё значительно сложнее. Во-первых, ниже спрос, чем на квартиры. Во-вторых, полный разброс по ценам. Безусловно, арендная ставка зависит от удалённости от Москвы, транспортной доступности, состояния дома, мебели, самого участка, а также инфраструктуры посёлка. Роман Зелинский рассказывает: «Комфортный домик на удалении до 30-40 км от МКАД будет востребован больше, чем дача за 80 км от Москвы. Благоустроенный дом площадью 100 кв. м, расположенный, например, на участке в 10 соток по Новорижскому шоссе в 35 км от МКАД, может принести доход своему владельцу в размере 100-150 тыс. рублей в месяц».
На элитном загородном рынке всё гораздо сложнее. Татьяна Черных, руководитель отдела аренды департамента загородной недвижимости PENNY LANE REALTY, справедливо отмечает, что никто не приобретает специально элитный загородный коттедж для сдачи его в аренду, так как стоимость такого жилья настолько высока, что идея эта не только невыгодна, но и абсурдна. «Чаще всего, речь идёт о домах, которые были куплены для себя, но со временем владельцы решили переехать жить заграницу или вернуться в Москву. Аренда здесь не столько бизнес, сколько способ оптимизировать расходы по содержанию дома и получить дополнительный доход», - рассказывает эксперт. В сегменте элитного загородного рынка не работает простой «калькулятор», помогающий вычислять срок окупаемости такого коттеджа.
Больший доход
Сдавать можно и коммерческие объекты, и эта история более выгодная. Мария Онучина сообщает, что доходность от сдачи офисных помещений минимум 10% годовых, причём, самая высокая доходность от офисных помещений в бизнес-центрах, где создана единая структура управления, единая забота о местах общего пользования. Такие объекты расцениваются на рынке как качественные с единой стратегией и концепцией. Однако этот сегмент достаточно дорог для входа в арендный бизнес.
Сергей Шиферсон, коммерческий директор компании City&Malls RFM, добавляет, что ликвидность бизнес-центров также зависит от локации, наличия парковок как для сотрудников, так и для клиентов, удобства планировочных решений, наличия фудкортов и точек общепита рядом с офисом и т.д.
Для сдачи в аренду можно приобрести офисные блоки в бизнес-центрах, торгующих квадратными метрами в розницу, а также в МФК и стрит-ритейле. Но в данном случае арендная ставка будет ниже. Причина, прежде всего, кроется в классе объекта. Во всех этих случаях он будет ниже класса А, даже в бизнес-центрах, так как офисные здания премиального класса по классификации должны иметь лишь одного собственника. Кроме того, у таких арендаторов меньше рекламных возможностей, чем у единого крупного собственника, а это затрудняет поиски арендатора. В результате такие собственники практически всегда вынуждены обращаться к брокерам, а это влечёт за собой дополнительные расходы.
Однако в настоящий момент в лучшем положении находятся именно собственники небольших и недорогих офисных помещения. К сожалению, кризис заставляет экономить, и потому многие бизнесы вынуждены искать более доступные помещения для аренды, и спрос на объект сейчас ценится больше, чем размер возможной аренды. Юрий Тараненко, директор департамента коммерческой недвижимости компании RRG, подтверждает тенденцию экономии, которая выливается в отказ от офисов или в сокращение их площадей. Так, в марте 2015 года на 7 % увеличилось количество объектов, ищущих арендаторов. Если же сравнивать цены, то за год помещения обесценились более чем на 30 %, то есть арендодатели идут на уступки, а с арендаторами вопрос всё равно так просто не решается.
Если же говорить о реалиях сегодняшнего дня, то самым востребованным и доходным на данным момент среди сегментов коммерческой недвижимости является стрит-ритейл: торговые помещения, расположенные на первых этажах жилых домов и даже подвалы. Александр Болотов, генеральный директор «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость», отмечает, что сейчас чаще всего покупают недооценённые пустые помещения с торгов или у партнёров, которым срочно нужны деньги. После покупки улучшают технические характеристики объекта: делают дополнительные входные группы, увеличивают мощности и т.п. А после этого сдают в аренду сетевому магазину. Причём не все довольствуются доходом с этой аренды, на рынке востребованы и сами «заполненные» арендаторами объекты, которые продаются дороже уже как готовый арендный бизнес. По оценке Болотова, такие схемы приносят предпринимателям 0,5-1 млн долларов чистого дохода. Если же вы являетесь покупателем такого «продукта», то срок возврата ваших денег составит от 8 до 10 лет. Кроме того, на сегодняшний день неплохой доход дают помещения, переведённые из жилого фонда в нежилой. Их доход - не менее 200 % в зависимости от расположения.
Итак, если вложить деньги с умом, то можно получать доход от аренды и в кризисные времена. Однако не стоит думать, что делать вам при этом ничего не потребуется. Вы, как минимум, периодически будете искать арендаторов, а поэтому сразу приобретайте объект, пользующийся спросом.
Квадрум |
