Портал Miel.Ru
Вся недвижимость Коммерческая недвижимость
О КОМПАНИИ БРОКЕРСКИЕ УСЛУГИ ОЦЕНКА И КОНСАЛТИНГ ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ КОНТАКТЫ
ПРИВЕТСТВУЕМ ВАС НА САЙТЕ "МИЭЛЬ-КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ"! ЛУЧШИЕ ПРЕДЛОЖЕНИЯ ПО МОСКВЕ И ПОДМОСКОВЬЮ. ОСТАВИТЬ ЗАЯВКУ
КАТАЛОГ
STREET RETAIL
ТОРГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
ПОМЕЩЕНИЯ СВОБОДНОГО НАЗНАЧЕНИЯ
ОФИСНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
ИНДУСТРИАЛЬНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ
ПОИСК ПО ID
+7(495) 775 7555
м."Таганская", "Марксистская"
ул.Николоямская, дом 40, строение 1
пн-пт: 9:00-21:00, сб-вс: 10:00-18:00

НОВОСТИ ПРЕССА АНАЛИТИКА
10 АПРЕЛЯ 2017

Тверская оживает после преображения, крупными ритейлерами.
Многие ритейлеры начали плавное возвращение на Тверскую улицу, которая закончила масштабные работы по реконструкции.
Как сообщают "Ведомости", косметическая компания Natura Siberica и продавец одежды и обуви H&M решили открыть там свои крупные магазины.

ЧИТАТЬ...
20 МАРТА 2017

Москва поднялась в рейтинге интенсивности инвестиций в недвижимость
Москва заняла 91-е место в рейтинге интенсивности инвестиций в коммерческую недвижимость.

ЧИТАТЬ...
16 МАРТА 2017

Иностранные инвесторы вкладывают в Москву 60 млрд долларов в год
Ежегодно иностранные инвесторы вкладывают в Москву около 60 млрд долларов.

ЧИТАТЬ...

Главная / Пресс-центр / Пресса

ПРЕСС-ЦЕНТР


13 СЕНТЯБРЯ 2016
На бойком месте

Стрит-ритейл оправляется от кризиса.

Рынок недвижимости находится в кризисе с прошлого года. Больше всего экономическая ситуация ударила по коммерческим площадям, в том числе и по торговым, что ещё пару лет казалось немыслимым. Однако торговые площади бывают разные, и чувствуют они себя сейчас также по-разному.

Если говорить про весь рынок коммерческих площадей, то он в глубоком кризисе: доля вакантных помещений высока, арендные ставки упали и стали номинироваться в рублях, арендаторы диктуют свои условия арендодателям. Безусловно, рынок стрит-ритейла также испытал эти тенденции на себе.

Из рук вон


Роман Шиман, руководитель департамента коммерческой недвижимости группы компаний E3 group, отмечает: «За последние полтора года средний по рынку уровень арендных ставок снизился на 15 - 20%. Более того, собственники коммерческих помещений идут навстречу арендаторам, соглашаясь на дополнительный дисконт, заявляя сумму сделки в рублях и иногда соглашаясь на процент с оборота. Уровень заполняемости в среднем по рынку сегодня достигает 85 - 87%. Причём если в наиболее ликвидных локациях заполняемость равна 95%, то в местах с низкой проходимостью доля свободных помещений может составлять 30 - 40%. За последние два года также сильно вырос уровень ротации арендаторов. В 2015 году порядка 17% помещений сменили арендаторов, в первом полугодии 2016 года - около 7%. В основном съезжали банки, несетевой общепит и различные виды услуг, особенно туристические».

По данным отдела исследований рынке CBRE, доля вакантных площадей на центральных торговых улицах Москвы по итогам первого полугодия составила 6,1%, показав рост по сравнению с началом 2016 года. Общий объём свободных помещений на первой линии основных торговых коридоров составил 21 800 м². Наибольший объём свободных площадей сосредоточен на улицах Тверская, Арбат и Пятницкая. Совокупно эти улицы предлагают 53% текущего предложения торговых коридоров. На Садовом кольце также наблюдается большое количество вакантных площадей, и уровень вакансии на первой линии в ключевых торговых локациях приближается к 10%.

Одним словом, всё не так хорошо, как хотелось. Основные арендаторы столичного стрит-ритейла, по мнению аналитика CBRE Магомеда Ахкуева, - кафе и рестораны: «Доля общепита в объёме занимаемых площадей увеличилась во втором квартале 2016 года по сравнению с четвёртым кварталом 2015 и составила 41%. Одновременно наблюдается тренд сокращения долей fashion ритейлеров и салонов красоты и аптек».

Роман Шиман разделяет эту точку зрения: «Состав арендаторов на торговых улицах столицы постепенно корректируется. Так, всё меньшую долю занимают fashion-операторы, перемещающиеся постепенно в торговые центры и оставляя за собой на улицах лишь имиджевые точки, часто заведомо убыточные. Основную долю в стрит-ритейле занимают продуктовые магазины и объекты общепита. Причём у последних доминируют не только сетевые рестораторы, но и заведения с оригинальными концепциями: различные гастропабы, пекарни, рестораны крафтового пива и прочее». Елена Лебедева, управляющий партнёр компании «Знак», дополняет эту картину наблюдением, что в спальных районах лучше всего себя чувствуют операторы сферы услуг. Там спросом пользуются помещения под пекарни, дома быта, салоны красоты эконом-класса, ателье по ремонту и пошиву одежды, мелкие салоны фото и сопутствующих товаров, а также аптеки. Эксперт утверждает: «Тренд один - развивается мелкий формат в большей части услуг и потребностей жителей в ежедневном удовлетворении своих потребностей».

Таким образом, нельзя утверждать, что стрит-ритейл умирает, нет, он меняется. Причём, его модернизация уже прошла, и именно этот формат чувствует себя в Москве сейчас вполне хорошо.

Вполне себе

Как видно из приведённых выше данных, есть арендаторы, которые и в кризис чувствуют себя вполне хорошо. Безусловно, это в первую очередь продуктовые магазины. Кроме того, как уже отмечалось, в Москве далеко не все районы центральные, а жизнь есть везде. И вот там, где живёт очень большая часть москвичей, как отмечает Ирина Прачёва, первый заместитель генерального директора ЗАО «Дон-Строй Инвест», неплохо чувствует себя мелкий стрит-ритейл. Именно поэтому лучше всего сдаются объекты с высоким пешеходным и автомобильным трафиком. «Самые востребованные характеристики помещений: расположение на первом этаже на одном уровне с улицей (идеально - с отдельным входом), витринное остекление и возможность монтажа вывески, свободная планировка и высокие потолки. Большим спросом пользуются помещения со специальной технологией и зоной погрузки, изначально предусмотренные под размещение кафе, супермаркетов, автомоек».

Антон Белых, генеральный директор консалтинговой компании DNARealty, вообще оптимистично заявляет, что рынок стабилизировался и отошёл от кризиса. И заявление это основывается на практике его компании. Эксперт рассказывает: «Когда в начале года мы сотрудничали с одним из собственников небольших помещений площадью от 15 до 50 м² на первых этажах жилых домов в спальных районах, у них было свободно 15 помещений, на текущий момент вакантных площадей в объектах данного арендодателя сократился до нуля, а те помещения, которые освобождаются в рамках ротации, находят своих клиентов менее чем за три недели. При этом всё чаще становится ситуация, когда на одно и тоже помещение претендует несколько операторов, и каждый готов биться за место в данной конкретной локации. Мы давно уже не видели ситуации, когда арендатор, чтобы получить помещение, предлагал ставку выше, а условия аренды лучше, чем было заявлено изначально у собственника, чтобы оттеснить конкурентов. А сейчас такие примеры встречаются всё чаще и чаще».

Но не любое помещение пользуется повышенным спросом. По мнению Антона Белых, самый ходовой товар на рынке - площади от 15 до 50 м² с отдельным входом на выходе из метро по приемлемой цене (до 10 тысяч рублей за 1 м² в месяц). Также очень активно сейчас сдаются в аренду площади в так называемых «гастрономах», когда УК арендует помещение у метро целиком и пересдаёт его в субаренду более мелким арендаторам по отделам. Также спросом пользуются почти любые помещения у метро и пешеходного трафика.

Но есть помещения, расположенные в неудобной локации, которые практически не сдаются. Также не в ходу объекты, у которых арендная ставка явно завышена. Лена Серенко, генеральный директор «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость», отмечает, что цену диктует именно расположение: «Наглядный пример: помещение размером 11,7 м² на Нахимовском проспекте, д. 40 сдали за 170 000 рублей в месяц под салон связи. Под те же услуги на улице Маршала Бирюзова, д. 16 сдали 17,5 м² за 400 000 рублей в месяц, а 45,1 м² за 750 000 рублей в месяц. На ликвидные площади цены остались либо без изменений относительно докризисного времени, либо выросли».

Елена Мишина, руководитель отдела коммерческой недвижимости Est-a-Tet, обращает внимание, что картину уличного стрит-ритейла могут портить новостройки. Зачастую вакантны коммерческие площади в новых ЖК, где по закону власти обязали строить первые этажи нежилыми. Власть этим законом уравновешивала свой же запрет на перевод жилых помещений в коммерческие площади, хотя вышло это не везде так, как хотелось. «В новых жилых комплексах все первые этажи, а иногда и два этажа, наполнены коммерческими площадями, и это хорошо, если у комплекса есть доступ к внешнему пешеходному траффику. Однако часто они обращены внутрь комплекса и рассчитаны только на спрос со стороны жильцов. Это создаёт дисбаланс жилого и нежилого формата и неконкурентоспособные предложения коммерческих помещений. При этом в спальных районах в старом жилом фонде стрит-ритейл чувствует себя уверенно», - рассказывает Елена Мишина.

В общем же картина в столице выглядит весьма впечатляюще. Арендные ставки уже не падают, наоборот, на ликвидный товар стабилизируются, интересные площадки сдаются быстро.

Почему дышать стало легче?

С ТЦ и ТРЦ ситуация гораздо остаётся сложной, хотя есть примеры удачных проектов. Например, ТРЦ «Океания» в Москве открылся с очень хорошей заполняемостью для нынешних времён. Но в общем положительная динамика наблюдается только в ритейловском сегменте. Почему это произошло? Есть, как минимум, три причины для этого.

Первая - ритейлеры научились жить в новых условиях. Антон Белых обращает внимание, что именно этот бизнес уже сменил поставщиков, оптимизировал закупочные цены, да и арендные ставки сократились до приемлемого для операторов уровня. Елена Лебедева также отмечает, что рынок оживляется, это видно по уверенным шагам в мелком бизнесе: «Многие предприниматели, выбывшие из других сегментов бизнеса, рассматривают для себя динамичный, может менее маржинальный, рынок сферы услуг и ритейла. Также поступает значительное количество заявок от региональных сетей, готовых развиваться в Москве и Московской области. Столичный регион остаётся более платёжеспособным и привлекательным с точки зрения неизбалованных региональных игроков. Да и рынку, как говорится, нужна новая кровь».

Во-вторых, этому помогла и московская власть. «Ночь длинных ковшей» сделала своё дело, ведь за полгода было снесено более 200 торговых объектов площадью несколько тысяч квадратных метров. Естественно, бывшие арендаторы стали искать себе новые помещения в более надёжных местах. Некоторые арендаторы не ждут очередного сноса и просто переезжают в районные ТЦ, на первые этажи жилых домов или в административные здания.

В-третьих, на руку ритейлу пришлось и масштабное улучшение облика нашей столицы. Алексей Гарстуков, руководитель департамента коммерческой недвижимости Welhome, считает, что общегородская программа реновации территорий «Моя Москва» сперва снизила пешеходный и автомобильный траффик на более 50 столичных улиц, но результат эксперт считает положительным: «Все произошедшие изменения должны увеличить пешеходный траффик, приток туристов и привлекательность и прибыльность расположенных в этих локациях торговых объектов и ресторанов».

Преображение

Итак, рынок стрит-ритейла столицы точно удержался и видит свет в конце туннеля, но это потребовало от него преображения. Прежде всего, рынок этот сбалансировался и стал рынком арендатора.

Ольга Моисеева, руководитель департамента коммерческой недвижимости компании «НДВ-Недвижимость», считает, что произошло перераспределение операторов на торговых улицах, в ряде случаев известные бренды освободили ранее занимаемые помещения в рамках оптимизации бизнеса.

Главное же преображение - переход с долларовой арендной ставки на рублёвую. Антон Белых убеждён, что обратная тенденция в России уже вряд ли когда-либо случится. Это мнение разделяет и Сергей Круглов, руководитель коммерческой недвижимости ORDORealty: «Этот шаг не был лёгким и непринуждённым, скорее, это вынужденная мера, чтобы сохранить арендаторов или найти таковых. На этом фоне был период, когда собственники с неохотой соглашались заключать долгосрочные договора, надеясь на скорое выравнивание ситуации и восстановление прежних значений долларовых ставок, но постепенно пришло осознание новой реальности, в которой теперь нужно жить».

Квадрум






© «МИЭЛЬ»  При использовании материалов ссылка на сайт обязательна.
+7(495) 775 7555 Готовые квартиры  |  Загородная недвижимость  |  Аренда жилья  |  Квартиры  |  Коттеджные поселки  |  Новостройки  |
Зарубежная недвижимость  |  Элитная недвижимость
карта сайта