23 ДЕКАБРЯ 2010
Рынок офисной недвижимости. Итоги 2010 года
В 2010 году в Москве было построено около 854 тысячи квадратных метров офисной недвижимости, что более чем в 2 раза ниже первоначально заявленного объема. В целом, в сравнении с прошедшим годом, в 2010 году было введено на 30% меньше офисных площадей. По итогам 2010 года общий объем качественных офисных площадей составил 11 441 тысяч кв. м. При этом среди построенных в этом году офисных центров преобладали бизнес-центры класса А (62%). На долю класса В пришлось 38% площадей. В течение 2010 года спрос, как на аренду, так и на продажу офисных площадей, оставался достаточно стабильным.
В структуре спроса на аренду офисных помещений по метражу у потенциальных арендаторов по-прежнему наибольшим спросом пользовались небольшие офисные блоки площадью до 250 кв. м, расположенные преимущественно в качественных офисных центрах.
По сравнению с предыдущим годом, почти в 1,4 раза выросла доля желающих приобрести офисные помещения площадью 250-500 кв. м. А вот доля желающих купить крупные офисные блоки площадью от 1 500 кв. м, снизилась почти в 3 раза. На протяжении 2010 года наибольшим спросом, как среди потенциальных арендаторов, так и среди потенциальных покупателей, пользовались офисные помещения, расположенные в ЦАО. А вот на рынке продажи офисных площадей ситуация в 2010 году сложилась иначе. Престижные центр, запад и юго-запад немного сдали свои позиции. В общей структуре спроса на покупку офисных площадей доля ЦАО и ЗАО-ЮЗАО снизилась по сравнению с 2009 годом более, чем в 2 раза.
При этом в настоящее время в бизнес-центрах класса А вакантно около 22% офисных площадей, в бизнес-центрах класса В – около 19%. Что касается арендных ставок на офисные помещения, то на протяжении 2010 года они в целом оставались стабильными. Однако в IV квартале 2010 года стал отмечаться небольшой рост арендных ставок на помещения, расположенные в качественных офисных центрах. Ставки аренды на автономные офисы понизились на 13%, что было вызвано оттоком спроса в сторону качественных офисных центров.
В итоге, средние базовые арендные ставки в бизнес-центрах класса А составили $724 кв. м в год (прирост за год +14%), в бизнес-центрах класса В ставки выросли за год на 4% до $402 кв. м в год. Стоимость аренды в административных зданиях класса С, напротив, снизилась за прошедший год на -15% до уровня $312 кв. м в год. Автономные офисы также продемонстрировали снижение -3%, средняя базовая арендная ставка в них равняется $368 кв. м в год. В отношении цен продаж, на протяжении всего 2010 года спрос определял изменение цен на рынке. Интерес к автономным офисам снижался, спрос перемещался в сегмент бизнес-центров класса В. Вследствие этого, сильнее всего подешевели за год офисы, расположенные на первых этажах жилых домов (-18%) до уровня $4470 кв. м. Цены же на офисы в бизнес-центрах класса В показали рост в 13% и составили $4092 кв. м. Также в плюсе бизнес-центры класса А (+1%), где цена равняется $8419 кв. м. Несмотря на видимое спокойствие рынка, в 2010 году произошло значительное количество сделок. При этом в сегменте купли-продажи увеличилась доля сделок по покупке офисной недвижимости под собственные нужды компаний-приобретателей. А в сегменте аренды офисных площадей отмечается тенденция возвращения к более долгосрочным договорам. «Начиная с 2010 года, мы отмечаем интенсивное развитие офисных помещений класса А. Порядка 62% от годового объема построенных площадей относится именно к этому классу. В I◦полугодии 2011 года мы ожидаем большого числа ввода в эксплуатацию именно крупных офисных центров класса А, - отмечает Владислав Луцков, генеральный директор «АКЦ МИЭЛЬ». – В целом 2010 год показал, что рынок офисной недвижимости стал более гибко реагировать на спрос. Эта тенденция сохранится и в следующем году. При этом арендные ставки и цены продаж по итогам года не достигнут докризисного уровня». По итогам 2010 года мы предполагаем рост интереса инвесторов к офисному сектору в 2011 году, - добавляет Юрий Тараненко, директор компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость», - это может случиться по трем причинам. Первая - отсутствие интересных объектов для инвестирования в торговом секторе, вторая - политика ограничений по строительству бизнес-центров в Москве, проводимая новым руководством города, третья - снижение темпов ввода новых офисных центров. Так что 2011 год будет, скорее всего, годом офисной недвижимости в Москве». 
|
